予約販売で不動産投資とはどのようなものか

ジャカルタは兎も角、インドネシアの各都市にもみられる現象、つまり、地価の高騰です。
基本的に不動産開発をする際に

土地の購入→設計図作成・役所への確認→確認済み証(IMB)の取得→竣工

というプロセスがありますが、確認済み証を取る前に、物件が完売する事があります。
ジャカルタでは、基本的に高層ビルの確認済み証は、何段階かあります。

建築審査→下部構造審査→上部構造審査→設備審査→確認済み証(IMB)

日本と同様にIMBが無いと正式に広告を打って販売活動が出来ないです。又、IMB取得と工事進行の8割程度という条件が無いと住宅ローンがもらえないですが、建築審査の段階、つまり、まださら地の段階でも、『予約販売』という仕組みによって、デベロッパーが『仮想物件』を販売可能になっています。

仮想物件の販売から竣工までは、大体２年間なので、デベロッパーへの分割払いは基本 6回、12回、18回、24回になります。竣工時は、予約販売で買った金額の倍になります。こうやって不動産投資家が次々と新しい物件が出来るよ！という発表がありますと、予約販売をします。その数は年々増えて来るのでデベロッパーにとってこの投資家たちは、欠かせない存在です。資金調達が楽になるからです。

投資家も初期費用がそれ程無く物件を購入できるので、賢い投資家は分散して様々な物件で投資活動を行います。残念ながら、日本から直接物件購入が出来ませんが、予約販売から投資を考える場合は、どこか信用出来る仲介販売業者に不動産担保（正確には、不動産譲渡権利担保）のローンの仕組みで投資活動が行えます。その場合は、不動産仲介業者とprofit shareを考える必要があります。


Albertus Prasetyo Heru Nugroho
インドネシア総合研究所CEO
www.indonesiasoken.com

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