インドネシアにおける 宅地開発 の段取りについて【戸建】 [インドネシア納得情報]
現在、インドネシアのバンドン市のCisaranteun地区で1000㎡の土地を購入して 宅地開発をしました。普段公共事業に特化している土木建設PT.Wecon社に建設・販売委託をしました。
１月 KICK OFF meeting
2月 土地購入
ここでは、まず、PPJBを結びます。PPJBとはPerjanjian Pengikatan Jual Beliといいますが、 日本語でいうと【土地売買証書】です。この段階で、土地を買いますので、Tanda Jadi(前金）を支配ますよ！という意味です。大体10万円から数10万円程度です。気をつけないといけないのは、もしPPJBを破棄して購入を辞める場合は、Tanda Jadiのお金が戻らないのです。土地購入になる場合、全体金額の前金が支払われるので、残りの金額を支払えば大丈夫です。
3月 土地譲渡と土地整備
PPJBが終了して、資金の送金準備（１０００万円近くお金が動くので、銀行側への連絡が必要です）が出来たら、AJBを結びます。AJBとはAkta Jual Beli (土地譲渡書証）です。AJBは、普段、Notaris PPAT(Pejabat Pembuat Akta Tanah)【直訳：土地証書作成役人】の前で「行わなければならない」です。しかし、Notaris がいない地域では、Camat(群長）の前で行うことが出来ます。
今回、PPJBからAJBの間に、ヒヤッとした事件が起きました。なんと相続人の一人が反対だ！折角、立地の良い場所なのに諦める訳にはいかないので、地主を説得しました。結局、無事、AJBが結びました。AJBが終われば、土地局への登記が出来ます。逆に、インドネシアでは登記するために、AJBが必須であることに注意！書類等を確認して下さい。
４月 土地整備の段階に何と 地下20%上がります！
草を刈って土地を整備したら、なんと今回のプロジェクトを購入したいという方が現れました。その方のOFFERでは、購入金額の20%よりも上です。プロジェクト計画から３か月で２０％の利回りは悪くないですが、目指すのは、企画通りの40%以上ですので、お断り！
５月 IMB（建設許可の申請）
宅地開発をする場合は、まず、その地域は【緑地】ではないこと！さまざまな条件がありますので、立地が良いからと言って、すぐに購入してはいけません！自治体の都市計画局に確認して下さい。土地は、全て建物を建てられないので、例えば、特定の地域では、建てていいのは面積の75%だという建蔽率等を確認する必要がありますね。
６月現在
一軒目の戸建を作り、物件がほぼ購入者が決まっている。１０月に完売という見込み。
不動産事業で必要な単語
PPJB
AJB
IMB
NOTARIS
Arbee's comment:
私は長年、インドネシア語の講師やODA関連の通訳をして来ました。それで満足しました。しかし、インドネシアに関する情報を提供するところが無くて、あっても、インドネシアに心が籠っていないようなビジネスオンリーな処が殆どなので、インドネシア総合研究所を立ち上げて、自ら 経営者になりました。日本の経済産業省のcool japan事業を受注したり、halalの取り組みを企画したり、インドネシアの自治体へのsmart cityの提案をしていたりしました。ようやく、【こころ】と【かたち】が合体です。インドネシア人は日本のことが心底から大好きです。人口ボーナスに入ったインドネシアの波に乗るために、日本は、民から民への交流が必要です。草の根の交流ですね。
私はみずから コンサルタントだけではなく、事業もいくつか起こしました。ジャカルタにてPT.Arbee Momotaro Bogajaya(和牛ステーキへの投資運用会社）やバンドン市のCisaranteun地区の不動産開発です。日本の経営者の皆さんや投資家の皆さんや若い皆さん、是非とも インドネシアを愛し、インドネシアを学び、自ずと ビジネスが今までと違って win-winが見えるのではないでしょうか？
不動産投資のご相談・インドネシア進出のご相談を承ります。
問い合わせ： lakilaki_indonesia@yahoo.co.jp
Albertus Prasetyo Heru Nugroho
インドネシア総合研究所代表取締役社長
PT.Indonesia Research Institute Japan 取締役監査・オーナー
PT.Arbee&Momotaro Bogajaya 代表取締役社長
東ティモールのODA関連の調査・FS・企画も承ります。
www.indonesiasoken.com
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